Juros baixos são alimento para bolhas imobiliárias

Há concordância geral em torno da ideia de que o colapso de uma série de bolhas no mercado de habitação foi responsável pela crise financeira mundial de 2008-2009 e pela severa recessão subsequente. Embora o caso dos Estados Unidos seja o mais conhecido, uma combinação de regulamentação e fiscalização frouxa dos bancos e de políticas que promoviam taxas de juros baixas alimentou bolhas semelhantes no Reino Unido, Espanha, Irlanda, Islândia e Dubai.

Agora, passados cinco anos, há sinais de turbulência, se não bolhas declaradas, ressurgindo nos mercados da Suíça, Suécia, Noruega, Finlândia, França, Alemanha, Canadá, Austrália, Nova Zelândia e, de volta para uma reprise, no do Reino Unido (ou pelo menos Londres).

Nos mercados emergentes, estão surgindo bolhas em Hong Kong, Cingapura, China e Israel, e nos grandes centros urbanos da Turquia, Índia, Indonésia e Brasil.

Sinais incluem uma rápida aceleração de preços de imóveis e uma razão alta e crescente entre preços e renda. Na maioria das economias avançadas, há bolhas sendo infladas pelas taxas de juros de curto e longo prazo baixíssimas vigentes há algum tempo.

A situação é mais variada nas economias de mercado emergente. Algumas desfrutam de elevada renda per capita --por exemplo Israel, Hong Kong e Cingapura-- e também de baixa inflação, e desejam manter juros baixos para impedir valorização cambial de suas moedas.

Outras são caracterizadas por inflação alta (em muitos casos superior à meta inflacionária do banco central, como na Turquia, Índia, Indonésia e Brasil).

Com os bancos centrais hesitantes quanto ao uso da política monetária no combate a bolhas, a maioria dos países depende da regulamentação macroprudencial (que não incluem alta de juros) e da fiscalização do sistema financeiro para controlar a inquietação nos mercados.

Na maioria das economias, essas políticas macroprudenciais são modestas, em função das restrições políticas que as autoridades precisam respeitar: domicílios, incorporadores de imóveis e funcionários políticos eleitos protestam ruidosamente quando um banco central ou as autoridades regulatórias tentam levar embora da festa o ponche da liquidez.

É bom esclarecer que as restrições macroprudenciais são certamente necessárias; mas se provaram inadequadas para controlar as bolhas no mercado de habitação.

Por exemplo, se as normas quanto à proporção do valor do imóvel que deve ser paga como entrada forem mais rigorosas, os compradores podem ter incentivo para tomar dinheiro emprestado de amigos ou familiares --ou de bancos, em forma de empréstimos pessoais não caucionados--, a fim de bancar a entrada do imóvel.

Afinal, os preços das casas em geral continuam a subir em economias nas quais restrições macroprudenciais aos empréstimos hipotecários estão em vigor.

Enquanto as taxas oficiais de juros se mantiverem baixas, restrições desse tipo não serão tão rigorosas quanto seriam em outra situação.

Mas as novas bolhas nos mercados de habitação mundiais podem ainda não estar a ponto de estourar, porque as forças que as alimentam --especialmente o acesso fácil a crédito e a necessidade de fazer hedge contra a inflação-- continuam plenamente operacionais.

O que estamos testemunhando em muitos países parece ser uma reprise em câmera lenta do último desastre no mercado da habitação. E, como da última vez, quanto mais a bolha crescer, mais dolorosa será a realidade.

NOURIEL ROUBINI é presidente da Roubini Global Economics (http://www.roubini.com) e professor de economia na Escola Stern, Universidade de Nova York

Tradução de PAULO MIGLIACCI

Fonte: Folha de S. Paulo