Opinião: Fundos imobiliários como opção de investimento

Para que se possa investir no mercado imobiliário, a ideia predominante é que é necessário ao menos comprar um imóvel, para então alugá-lo ou revendê-lo. Para tanto, é preciso dispor de alta soma de capital. Mas há outra forma de investimento em imóveis, muito mais acessível e com algumas vantagens interessantes: os fundos de investimento imobiliário, também chamados, simplesmente, por "FII". 

Com a aquisição de cotas de um FII, o investidor participa do resultado das atividades do fundo, que podem ser, por exemplo, locação de edifícios comerciais, de agências bancárias, galpões de logística, exploração de shopping centers ou participação em empreendimentos imobiliários. Basicamente, há fundos voltados para renda (cujo rendimento decorre de locação de imóveis) ou de desenvolvimento (em que o resultado advém de um empreendimento e venda dos imóveis). Há também fundos que se dedicam a adquirir cotas de outros FII ou títulos de lastro imobiliário, buscando as melhores oportunidades. 

Quando comparadas a outras modalidades de investimento, os fundos têm características cada vez mais apreciadas. A principal é que não é necessário ter capital para comprar um imóvel, já que há cotas de FII no valor de R$ 1.000,00. Outro fator de atratividade é que muitos fundos possuem imóveis diversos, de alto valor e boa localização, recebendo o aluguel de forma pulverizada de dezenas de locatários. Com isso, além da redução do risco de crédito, abre-se a possibilidade de o pequeno ou médio investidor ter participação em grandes lajes comerciais em regiões nobres, locadas a grandes empresas. 

Outro fator importante é que a administração do FII é feita por uma instituição financeira, que cuida, diretamente ou por contratação de profissionais especializados, de todos os contratos, garantias locatícias, manutenção dos imóveis e recebimento dos alugueis, sem transtornos para o participante do fundo. A facilidade e economia de despesas na compra e venda de cotas são expressivas, se comparadas à negociação imobiliária. Como o investidor adquire cotas geralmente negociadas em bolsa de valores, de forma semelhante ao mercado acionário, não há despesas com escritura, registro de imóveis e imposto de transmissão. 

Mesmo a corretagem é bastante inferior à praticada na venda imobiliária. Também são dispensadas certidões ou outros documentos burocráticos. Para completar, a isenção de imposto de renda nos rendimentos de pessoa física torna esse produto ainda mais interessante e, ainda que venha a ser revista pelo governo (como se comenta), não afasta as demais boas qualidades do investimento. Deve ser considerado, porém, que o titular de cotas de fundo não será dono dos imóveis, não terá escritura em seu nome.

A instituição administradora é que possuirá os bens, porém em regime fiduciário, de forma que, se houver sua falência ou liquidação, o patrimônio do fundo não será Fundos imobiliários como opção de investimento afetado. 

Como todo investimento, os resultados dos FII também estão sujeitos a oscilações e variam de acordo com os ativos de cada fundo. Mas para que se possa ter uma ideia, a valorização média acumulada em 2017, conforme o índice IFIX, atingiu 11,24% até junho. Embora tenham sido criados desde a década de 1990, os FII ficaram por muito tempo desconhecidos de grande parte dos investidores em imóveis e do mercado de capitais. Mas o número de investidores aumentou, nos últimos anos, chegando a cem mil na bolsa de valores. Com o cenário de provável queda de juros, torna-se uma grande opção para investidores do mercado financeiro e imobiliário.

Por Rodrigo Bicalho e Carolina Marcondes, integrantes do escritório Bicalho e Mollica Advogados

Fonte: O Estado de S. Paulo, Opinião, 27/08/2017