Artigo | 10/12/2009

Nos próximos anos, um dos principais focos deste mercado, com certeza, será o segmento de habitação de interesse social. Além da queda da taxa de juros e do aumento dos recursos para o crédito imobiliário, o governo federal lançou o Programa Minha Casa Minha Vida, que pretende viabilizar o acesso a um milhão de moradias para famílias com renda de até 10 salários mínimos, com maior subsídio para a baixa renda, maior acesso a financiamento pelo FGTS, redução do risco do financiamento e redução do prêmio do seguro. O Programa, portanto, pode reduzir o déficit habitacional brasileiro em 14%.

Estão previstas 400 mil moradias para famílias com renda bruta de 0-3 salários mínimos (com aumento substancial de subsídios HIS, subsídios em financiamento, acesso ao fundo garantidor e barateamento do seguro), 400 mil para as com renda bruta de 3-6 salários mínimos (com subsídios em financiamento, fundo garantidor e barateamento do seguro) e 200 mil para as com renda bruta entre 6-10 salários mínimos (com estímulo à compra de moradia, fundo garantidor e barateamento do seguro).

Ao todo, o Programa prevê financiamento de até R$ 34 bilhões subsidiados pelos cofres públicos e, contando o montante de financiamento sem subsídio público, o Programa pode chegar até a R$ 60 bilhões. Segundo a Caixa Econômica Federal, R$ 23 bilhões haviam sido aplicados no Programa até julho deste ano, sendo cerca de 250 mil unidades já analisadas. Faltam, portanto, 750 mil unidades para dar entrada no Programa.

Embora recebido com entusiasmo pelo mercado, o Programa traz também problemas e dilemas, já que foi configurado para atender a uma conjuntura específica. Quais são os principais desafios tanto para o setor público como privado neste momento?

Há uma preocupação do setor privado, por exemplo, com relação ao ritmo e à continuidade do patamar de recursos financeiros por parte do governo. A definição de regras claras para aprovação de projetos também é necessária — pois isto envolve muitas variáveis, municípios, leis, meio ambiente, etc. —, assim como a desburocratização e a melhora dos sistemas e mecanismos para reduzir prazos, custos, e acelerar a implantação dos projetos. Além disso, é importante estabelecer uma política fundiária que desenvolva instrumentos para baratear e facilitar o acesso à terra.

Quanto ao desenvolvimento institucional, deve-se analisar qual é hoje a capacidade operacional dos agentes públicos e privados para dar conta desse Programa, aproveitando esse momento, inclusive, para o aprimoramento das instituições.

Pensando em um futuro mais amplo, a atuação no segmento de habitação de interesse social irá demandar uma Política Habitacional consistente, o que já está contemplado no PlanHab, um plano estratégico para enfrentar o problema habitacional a longo prazo com vistas à inclusão social e desenvolvimento econômico — principalmente diante da previsão de que o déficit habitacional será de 35 milhões de moradias em 2023. Tal Política deve também definir mecanismos institucionais de desburocratização normativa e legal, além de incentivar o desenvolvimento de novas tecnologias e sistemas construtivos, visando atender grandes escalas de produção com ciclos rápidos de fabricação e alto grau de padronização.

Neste novo cenário, a industrialização da construção passa a ser um elemento estratégico para os negócios, em especial aqueles focados no segmento de habitação de interesse social. A industrialização minimiza o risco dos investimentos, propicia o aumento da produtividade e o controle dos custos, dos prazos e da qualidade, e contribui de forma decisiva para a viabilização dos empreendimentos e o retorno do capital investido.

O Brasil tem uma rica história de industrialização da construção, conta com um grande repertório de componentes e sistemas industrializados. As empresas construtoras de diferentes portes devem fazer uso desse repertório e, de forma inteligente, desenvolver uma industrialização aberta e adequada à nossa realidade. Várias tecnologias industrializadas — para estruturas, vedações, fachadas, revestimentos e sistemas prediais, com diferentes materiais, como concreto, aço, madeira, cerâmica, plástico — podem ser utilizadas e articuladas de diferentes formas, inclusive com sistemas mistos que façam uso de diferentes soluções e materiais. Dois pressupostos, no entanto, são importantes nesta direção: a visão sistêmica e o entendimento de que a tecnologia está a serviço da viabilização do negócio imobiliário.

Por outro lado, ao avaliar os diferenciais competitivos dos sistemas construtivos industrializados, é importante analisar a sua contribuição em relação aos aspectos de redução de prazos e custos, garantia da qualidade, atendimento às normas de desempenho, aumento da produtividade, qualificação de pessoal, além do seu compromisso com a sustentabilidade.

Em relação aos prazos, a questão central é: como o sistema construtivo reduz o ciclo de produção visando à construção em escala? Quais são as etapas do processo de produção, as precedências de atividades, as integrações entre subssistemas, e qual é o resultado final na redução do prazo de construção?

O mesmo pode-se perguntar em relação ao impacto do sistema na redução de custos, envolvendo tanto a qualificação e a produtividade da mão-de-obra utilizada, quanto os equipamentos empregados e os quantitativos de materiais e componentes incorporados ao sistema. Além, é claro, da consideração dos custos de operação e manutenção ao longo da vida útil da edificação.

Complementando a preocupação com os prazos e custos, é fundamental a definição do Sistema de Gestão e Controle da Qualidade a ser empregado na construção das unidades, de forma a garantir a qualidade dos serviços executados e dos materiais empregados, evitando desperdícios, retrabalhos e futuras patologias construtivas.

Um outro aspecto a ser avaliado é o atendimento do produto final gerado pelo sistema construtivo à norma de desempenho NBR 15.575, que define os critérios de desempenho de segurança, habitabilidade e durabilidade que os edifícios habitacionais devem atender. É necessário que haja evidências objetivas de que o sistema construtivo atende a estes critérios e seja aprovado pelo SINAT – Sistema Nacional de Aprovações Técnicas.

Finalmente, o sistema construtivo deve ser avaliado em relação ao seu compromisso com a sustentabilidade nas três dimensões: econômica, ambiental e social.

A sustentabilidade na construção é hoje uma prioridade mundial, objeto de preocupação, pesquisa e ação de vários países, e o Brasil, inclusive, vem ocupando uma posição destacada entre os países emergentes. As agendas sustentáveis para a construção contemplam diretrizes, projetos e tecnologias focadas na eficiência energética, redução de emissões, economia e uso racional da água, utilização de materiais locais e reciclados, conforto ambiental, qualidade do ar interno, minimização de resíduos, gestão do lixo e educação ambiental.

Na dimensão social, há uma série de iniciativas e programas de inclusão e responsabilidade social, criação de emprego e renda, inserção das comunidades locais, inclusão digital, alfabetização e qualificação profissional, segurança do trabalho e saúde ocupacional, incentivo à cultura e programas de voluntariado.

Enfim, as oportunidades e os desafios no mercado de habitação de interesse social são grandes e não podem ser ignorados. E todo este conjunto de diretrizes, tecnologias e práticas já consagradas poderia ser aplicado ao Programa, orientando o desenvolvimento dos projetos e dos empreendimentos e incluindo, além da dimensão financeira (muito importante), as dimensões ambientais e sociais. Principalmente em se tratando de um Programa focado na população de baixa renda, que deve partilhar da qualidade, e nas características do setor da construção, que tem alto impacto ambiental e social.