Fonte: Arq. Henrique Cambiaghi

Para atender à grande demanda de habitações de interesse social, é preciso uma conjunção de fatores.
As iniciativas do governo federal com o programa “Minha Casa, Minha Vida”, com farto financiamento e linhas de crédito e a desoneração de impostos sobre os materiais de construção, já representam um bom começo. Diminuição da carga tributária, principalmente a incidente sobre a mão-de-obra, poderia ser mais um passo.

Mas devemos lembrar que habitação não é só a moradia. Habitar significa também proporcionar uma infraestrutura básica, como transporte, escolas, saúde, esportes, etc. Habitar significa também dispor de locais para o convívio social e de recreação. Morar significa se proteger das intempéries e, para isso, as construções precisam ter durabilidade e qualidade (e qualidade não significa custar necessariamente mais caro). Hoje são inúmeros os problemas de falta de qualidade nas habitações que atendem a este setor.

A “compra” de projetos e obras pelo “menor preço” tem sido um equívoco que acaba gerando falta de qualidade das construções, com inúmeras patologias e problemas. Projetos incompletos e não muito bem estudados. Construtoras que quebram no meio ou no fim do caminho são problemas constantemente enfrentados, que acabam “sobrando" para os agentes financeiros. Por isso, esses agentes deveriam ter mais rigor na liberação dos financiamentos. Não deveriam se ater somente às avaliações de terrenos e VGVs, mas à capacitação de construtoras e de projetistas (arquitetos e engenheiros) e à qualidade dos projetos que estão financiando por até 30 anos.

Se houvesse uma preocupação maior desde o início do processo quanto à escolha e seleção de terrenos mais adequados, de projetistas e construtores melhor estruturados e capacitados, de projetos urbanísticos e arquitetônicos bem elaborados e corretamente especificados e de tecnologias mais eficientes, e se as construções fossem fiscalizadas com mais rigor, as habitações resultantes seriam melhores, mais bem executadas, e, com certeza, gerariam menos problemas para moradores, gestores, construtores e até para os agentes financeiros.

A exigência de projetos de qualidade seria sem dúvida um fator que agregaria valor aos objetivos de atender à demanda de habitações de interesse social: projetos bem pensados desde a concepção urbanística, preocupados com a correta inserção dos empreendimentos na malha urbana, compatíveis com as condições topográficas do solo, as ambientais e as questões de sustentabilidade, até com o desenho das unidades voltadas para os novos conceitos e as necessidades do mundo atual, e não a repetição de receitas velhas. Unidades concebidas com métodos construtivos eficientes, industrializadas e mais duradouras, pensadas com possibilidades de expansão nas situações e regiões em que for factível, e com a utilização de materiais adequados, recicláveis, etc., é o caminho a ser perseguido.

Henrique Cambiaghi, Membro do
Conselho Deliberativo e Ex-Presidente da AsBEA.

Um bom projeto é um grande passo para garantir uma boa obra. Pode ocorrer de um bom projeto ser mal executado, mas um projeto mal concebido e mal resolvido jamais resultará em uma boa obra, pois o projeto é o genoma, o DNA de qualquer empreendimento.

Projetar é simular alternativas para escolher a mais adequada, que atenda aos aspectos de economicidade com segurança e qualidade e garanta um bom custo, levando em consideração a durabilidade e manutenção.

Mas para se conseguir bons projetos é necessário também tempo de maturação, tempo para as simulações. Projetar é como cozinhar. Se retirarmos um prato do forno antes do tempo, teremos uma comida crua. Se passarmos do tempo, teremos uma comida queimada. O cozinheiro, seu tempero e molho dão o paladar a um bom prato. Na construção cabe ao arquiteto, com suas soluções espaciais, estéticas e cromáticas, imprimir o sabor aos edifícios.
Nas questões urbanísticas é preciso lembrar que não adianta “economizar” em uma primeira fase e depois gastar em demasia com infraestrutura. Corremos o risco de repetir soluções dos conjuntos habitacionais afastados dos centros urbanos, exigindo posteriormente grandes investimentos em infraestrutura urbana pelos poderes públicos municipal, estadual e federal. É uma “falsa” economia.

Corremos o risco de repetir os velhos conjuntos do BNH, do tempo dos esquadros e das réguas paralelas, deixando de explorar as facilidades dos desenhos em computação gráfica, das tecnologias construtivas e dos equipamentos mais modernos que permitem a criação e execução de ruas curvas e sinuosas acompanhando as curvas da topografia, edifícios mais harmônicos com variações tipológicas, variações de número de pavimentos, oferecendo uma arquitetura menos monótona, mais acolhedora e, com certeza, gerando com menos problemas sociais.

Para ganhar escala e conseguir custos baixos com qualidade, é necessário uma padronização das exigências legais nos âmbitos municipais, estaduais e federais e das Normas Técnicas. Cada cidade tem uma regra diferente da outra para as mesmas coisas: tamanhos de ambientes, alturas, pés direito, piso a piso, número de vagas, critérios de recuos, áreas computáveis e não computáveis, etc. Enfrentamos as mais variadas situações, impedindo uma padronização não de projetos, mas de tecnologia. É preciso uniformizar estas exigências, deixando apenas as questões de uso e ocupação do solo para os aspectos municipais.

No âmbito da Cidade de São Paulo, as leis existentes não permitem a viabilização a contento de empreendimentos voltados às habitações de interesse social. O Plano Diretor da Cidade de São Paulo e a sua Lei de Zoneamento previram, por exemplo, as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS). A idéia de construir habitações de interesse social em áreas servidas por transporte e infraestrutura, oferecendo vantagens para tal, é salutar e importante.

O critério de escolha de terrenos e áreas de propriedade particular para tal uso nos parece arbitrário. Se existe um incentivo, deveria ser mais abrangente. Ainda que exista a possibilidade de “venda” para o poder público recebendo como pagamento o incentivo de transferência de potencial, esta deveria ser uma opção para os proprietários de terrenos e/ou empreendedores e não uma única possibilidade de aproveitamento de um determinado terreno.

Os legisladores pensaram estar oferecendo um “prêmio” com os parâmetros “oferecidos” pela Lei, em função das “vantagens ganhas” através da possibilidade de aumento de utilização do potencial construído, sem ter que pagar outorga onerosa. Porém não é assim que funciona a dinâmica dos empreendimentos imobiliários.
A idéia de oferecer benefícios é boa, porém a forma de como são oferecidos não tem viabilizado a implantação de Empreendimentos de Habitações de Interesse Social (EHIS), pois não é oferecendo aumento de potencial que se baixam os custos das unidades.

Aumentar os índices de aproveitamento implica aumento do número de unidades, que por sua vez repercute no aumento do número de veículos e, consequentemente, na área construída em função das áreas destinadas à guarda de veículos. E esta área pesa muito no custo final da habitação. Nestes empreendimentos, o custo de uma vaga é muito maior que o custo do terreno, e aqui está uma questão que precisa ser repensada.


* Henrique Cambiaghi é Arquiteto e presidente da CFA CAMBIAGHI Arquitetura. Ex-Presidente e Membro do Conselho Deliberativo da AsBEA.

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