No último dia 27 de junho, 230 profissionais de diversos segmentos da construção (95 de incorporadoras e construtoras, 37 de fornecedores de materiais e imobiliárias, 43 de consultorias e projetistas, 11 de entidades de classe, órgãos governamentais e universidades, 34 de fundos de investimento e agentes financeiros e 10 de imprensa), representando 8 Estados (DF, ES, GO, MG, PR, RJ, SC, SP) e 24 cidades brasileiras, estiveram reunidos no Encontro promovido pelo CTE para debater riscos, oportunidades e estratégias do mercado imobiliário.
Na abertura do Encontro, Roberto de Souza, Diretor-Presidente do CTE, alertou para os principais temas que rondam a conjuntura atual e podem implicar tanto em riscos como em oportunidades para o mercado imobiliário: a crise econômica internacional e seu reflexo tanto na economia como no desempenho das empresas do setor, a disponibilização do crédito imobiliário, a rentabilidade das empresas diante do não cumprimento de prazos, custos e qualidade das obras. Comentou também que, diante de um mercado que expandiu e se modificou, é importante o desenvolvimento de novas estratégias e de novas linhas de produtos para atender a diferentes segmentos e demandas regionais e de novas estratégias de marketing e vendas, assim como é interessante avaliar as possibilidades de parcerias público-privadas, além de verificar a incorporação tanto da sustentabilidade como da boa gestão para criar diferenciais competitivos para diversas tipologias de empreendimentos.
As principais discussões do Encontro
Painel I – Oportunidades, financiamento e riscos no mercado imobiliário brasileiro
Emílio Fugazza (Diretor Financeiro e de Relações com Investidores da EZTEC), Antonio Ferreira (Diretor Executivo do GP Investimentos), Francisco Roder Martinez (Gerente Geral da Gerência Regional de Crédito Imobiliário/SP do Banco do Brasil) e Roberto de Souza (Diretor Presidente do CTE) discutiram, no primeiro painel, oportunidades, financiamento e riscos no mercado imobiliário brasileiro
A possibilidade de uma bolha imobiliária no Brasil foi descartada pelos palestrantes do primeiro painel, assim como foi sinalizada a tendência de o crédito imobiliário continuar em expansão.
Para Antônio Ferreira, Diretor da GP Investimentos, os financiamentos pelos bancos privados brasileiros representam praticamente 55% do valor dos imóveis (uma boa alavancagem) e a maioria dos negócios realizados no mercado imobiliário estão na esfera residencial, garantidos por consumidores que buscam moradia e não especulação, o que diminui as chances de uma bolha imobiliária no país como a que ocorreu nos EUA em 2008. Ferreira também comentou sobre os investimentos estrangeiros: enquanto o investidor imediatista vê hoje o Brasil de forma um pouco cética (por conta da crise europeia e das manchetes de jornais exageradas, principalmente pelo mau desempenho das companhias abertas do mercado da construção), o investidor de longo prazo percebe que o país estará crescendo, enquanto o restante do mundo estará se recolhendo, o que significa que haverá um vetor de crescimento do setor nos próximos dez anos.
Já Francisco Roder Martinez, Gerente de Crédito Imobiliário do Banco do Brasil, sinalizou para a expansão do crédito imobiliário nos próximos anos, que deverá atingir o montante de R$ 1,3 trilhão até 2020 no País, representando até lá 16% do Produto Interno Bruto (PIB), o suficiente para dar conta de parte do déficit habitacional brasileiro de 7 milhões de moradias, principalmente entre as classes de renda média e baixa. O Banco do Brasil pretende assumir a segunda posição no mercado de crédito habitacional até 2014 (hoje, o BB ocupa a quinta posição, representado 3,7% do mercado, e a Caixa Econômica Federal ocupa a primeira posição, com 70% do mercado).
Emilio Fugazza, Diretor da EZTEC, comentou que a preocupação com o futuro estará entre as 17 empresas de capital aberto do setor da construção: nos próximos 5 anos o crédito corporativo deverá secar, desalavancando as empresas e restando o crédito imobiliário. As empresas terão que se reestruturar, reduzindo despesas, equipes, volume, pois as dívidas corporativas não são sustentáveis. Hoje, o valor das companhias de capital aberto na bolsa bate com o valor de seus patrimônios, o que significa que não haverá crescimento das empresas no futuro próximo, e, se houver, será corroído pelas despesas.
Para Fugazza, uma boa estratégia para as empresas obterem maior margem de rentabilidade, o que não se vê hoje no desempenho das construtoras e incorporadoras com ações listadas em Bolsa, é focar em sua expertise, comprar 100% dos terrenos em dinheiro evitando permutas, diminuir despesas, além de fortalecer sua própria equipe de corretores e até de mão de obra.
Painel II – Caminhos do mercado imobiliário e estratégias de marketing e vendas
Gonzalo Fernandes Mera (Presidente da Fernandes Mera), Felipe Pedroso (Diretor da Eugenio Publicidade), Pierre Prelorentzou (Consultor para a área de Real Estate e Engenharia) e Roberto de Souza debateram, no segundo painel, os caminhos do mercado imobiliário e as estratégias de marketing e vendas
Para os palestrantes do segundo painel, o mercado da construção vive um momento diferenciado e de certa forma explosivo nos últimos tempos, centrando demais em uma visão financeira da dinâmica competitiva e pouco em uma visão estratégica de longo prazo, cujo alicerce seria fomentar equipes fortes e bem constituídas para comandar os negócios, em todas as esferas, e principalmente as obras.
Para Pierre Prelorentzou, Consultor em Engenharia, com o crescimento do setor houve uma ação muito rápida do mercado, a partir de 2007, para ‘lançar e vender mais’ e praticamente nenhuma ação coordenada para ‘construir e entregar’ a contento, a tempo e com qualidade.
Pensando que o negócio da construção é pautado essencialmente em planejamento ao longo prazo, por cerca de 5 anos, tempo médio de execução de um empreendimento, não é atoa que assistimos hoje a atrasos e estouro de custos e tentativas desesperadas de replanejar o que não pode mais ser replanejado, já que, se a obra esteve ou está descontrolada, serão apenas nos últimos 3 meses finais de execução que se descobrirá, por exemplo, o estouro dos orçamentos. Existe hoje, mais do que tudo, falta de qualidade no controle das obras, do planejamento, das curvas do previsto e do realizado.
A consequência desse desajuste, segundo Felipe Pedroso, Diretor da Eugenio Publicidade, são as notícias veiculadas pela mídia que exacerbam os atrasos na entrega das obras, o estouro de custos, a falta de qualidade, e assim danificam a imagem das empresas. O consumidor, hoje mais exigente, também está mais desconfiado. O investidor, hoje mais seletivo, também repensa na empresa em que poderia investir. Por isso o mercado da construção tem que voltar a fazer a sua lição de casa: planejar e construir.
Da mesma forma, o mercado tem que entender que não há grandes diferenças em atender às novas demandas, locais e regionais, quando se trata de ‘lançar’ ou vender um empreendimento. Para Gonzalo Fernandes Mera, Presidente da Fernandes Mera, é ‘o ser humano’ quem opta pela compra, movido por sentimentos idênticos (status, medo, desejo, etc.), seja qual for o lugar em que estiver, e, por isso, o mais importante hoje é que o comprador tenha garantias de que receberá um produto com qualidade, no tempo e com bons diferenciais.
A sustentabilidade é um diferencial que tem ganhado espaço no segmento corporativo, é um valor já reconhecido pelas empresas, e vai ganhar dimensão também no segmento residencial, pois o valor das edificações sustentáveis será percebido, brevemente, pelos jovens. Outro diferencial está na utilização de inovações tecnológicas nos empreendimentos, cujos benefícios devem ser significativos e atrativos ao consumidor, principalmente se percebidos ao longo da vida útil e uso da edificação.
Painel III – Parcerias Público-Privadas, empreendimentos de uso misto e bairros sustentáveis
Jorge Arraes (Presidente da CDURP), Eduardo Frare (Diretor de Contratos da OR Realizações Imobiliárias), Kleber Zanchim (Sócio da SABZ Advogados) e Roberto de Souza participaram do terceiro painel, analisando as parcerias público-privadas, os empreendimentos de uso misto e os bairros sustentáveis
As boas perspectivas para o mercado imobiliário usufruir das parcerias pública-privadas e para a sustentabilidade agregar valor aos empreendimentos e regiões urbanas foram destacadas pelos palestrantes do terceiro painel.
Eduardo Frare, Diretor da OR, comentou que a sustentabilidade é um diferencial competitivo hoje para a OR, e o resultado real e percebido vem ao longo da vida útil do edifício, cerca de 40 anos. Hoje, apesar de inúmeros edifícios certificados, percebe-se um problema por parte das administradoras de condomínios, que não compreendem a fundo o poder de economia dessas edificações e ignoram itens fundamentais dos manuais de uso e operação, e assim prejudicam todo o desempenho ambiental do empreendimento. É importante realizar um trabalho com as administradoras de condomínios para aproveitar ao máximo os recursos e tecnologias implantados para o aproveitamento máximo do consumo. A ideia é que, no futuro, o processo de certificação se estenda também para as administradoras.
Comentando também sobre sustentabilidade, Jorge Arraes, Presidente da CDURP, afirmou que muitos empreendimentos estão em processo de certificação na região do Porto Maravilha, no RJ, e certificar toda a operação urbana é um processo muito complexo neste momento. Optou-se, portanto, em se realizar um estudo técnico e com diagnóstico desta área urbana para desenvolver um compromisso da região com a sustentabilidade. Esta seria uma forma de indução para os investidores para, depois de 2016, haver condições de se buscar a certificação sustentável da região.
Quanto às parcerias público-privadas, Kleber Zanchim, Diretor da SABZ Advogados, comentou ser uma possibilidade real e promissora para o setor imobiliário, o que implica em planejamento, alavancagem e novas oportunidades para o mercado. Hoje, uma das travas das PPPs está nos recursos disponíveis do ente público: se o ente público não tiver recursos (imóveis como garantia, por exemplo), não haverá PPP. Além disso, apenas 3% dos recursos dos municípios podem ser utilizadas nas PPS, o que é muito pouco ainda.
A PPP do Porto Maravilha – que foi bem desenhada, estruturada e caracterizada como ‘prestação de serviços’, e não como ‘obra’ – impulsionará, no caso habitacional, a produção em escala de moradias para a baixa e média renda, irá mudar a visão daquela região (antes deteriorada), aumentar o número de moradores, valorizar o Patrimônio e melhorar o meio ambiente.
Painel IV – Estratégias competitivas, produtos diferenciados e mercados regionais
Alexandre Lafer (Presidente da Vitacon), Paulo Tadeu Rivalta de Barros (Presidente da Habiarte), Joe Khzouz (Presidente da BKO) e Roberto de Souza discutiram as estratégias competitivas, os produtos diferenciados e os mercados regionais no quarto painel
Há espaço para todas as empresas, para todas as regiões e para todos os consumidores realizarem seus negócios e seus sonhos, foi o que os palestrantes reforçaram no último painel.
Paulo Tadeu Rivalta, Presidente da Habiarte, destacou os pontos em comum hoje entre todas as empresas e regiões do País: aumento da concorrência em todos os segmentos, aumento dos preços de terrenos, maior prazo para a aprovação de projetos, aumento generalizado dos custos de obra, escassez de mão de obra qualificada, aumento dos preços dos materiais. De certa forma, independentemente da região em que atuam, as empresas têm que driblar estas dificuldades para poder se estabelecer e realizar bons projetos e negócios. Por isso, é importante que haja monitoramento do mercado local, um olhar voltado para o desenvolvimento urbano e fortalecimento do Land Bank. As parcerias têm que valorizar tanto a conquista de novos negócios como a conquista de seus novos clientes, que sonharam em adquirir os imóveis.
Uma boa estratégia para o desenvolvimento de novos projetos e negócios, na opinião de Joe Khzouz, Presidente da BKO, é ater-se a tendências, pessoas e comportamentos. As inovações tecnológicas, a preocupação com o meio ambiente e qualidade de vida são importantes diferenciais para um empreendimento hoje e podem conquistar o consumidor que se identifica com um estilo, um modo de vida, com a ‘casa’ do seu jeito e da sua forma.
Já Alexandre Lafer, Presidente da Vitacon, reforçou a questão da identificação de necessidades de segmentos de consumidores específicos e da inovação e diferenciação de produtos, como uma grande oportunidade para as incorporadoras emergentes, em especial de cidades como São Paulo que tem altíssima diversidade cultural, social e ideológica. Em sua opinião há espaço para se pensar o mercado imobiliário ‘fora da caixa’, propondo soluções inovadoras para empreendimentos.
Todos os palestrantes foram unânimes em afirmar que, mesmo buscando a inovação e a diferenciação competitiva, é fundamental contar com um processo de governança corporativa das obras, exercendo de forma profissional o planejamento e o controle e garantindo a entrega dentro dos prazos, a qualidade do produto final e a os custos orçados, visando manter ou otimizar a rentabilidade dos empreendimentos.
Os participantes do evento puderam também trocar ideias e ampliar seus contatos profissionais durante o almoço e coffee breaks
Responsabilidade ambiental CTE
O CTE providenciou a Neutralização da Emissão de Gases de Efeito Estufa desse evento. Os cálculos foram feitos pelo INSTITUTO TOTUM e o plantio das árvores será efetuado pela SOS Mata Atlântica, que provê o plantio e o desenvolvimento seguro da árvore, efetivando a real compensação das emissões, por acompanhamento e registros periódicos até os cinco anos de desenvolvimento.
Total de emissões deste evento (tCO2e) = 9,48
Total de gás carbônico equivalente retido em uma árvore hipotética (kgCO2e) = 249,60
Número de árvores necessário à neutralização = 38