Evento | 19.09.2012

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Na abertura do Encontro, Roberto de Souza, Diretor-Presidente do CTE, comentou sobre o momento socioeconômico brasileiro e das grandes tarefas que o setor da construção tem pela frente, diante da expansão da classe C e da melhora de renda das classes D e E, que vêm pressionando a demanda por habitação econômica e de interesse social, e do déficit habitacional brasileiro estimado em 5,8 milhões de unidades, concentradas essencialmente na faixa de renda de até cinco salários mínimos. Lembrou também que o Brasil precisará construir mais de 20 milhões de moradias para zerar o déficit habitacional até 2020, o que implica a necessidade de algumas centenas de milhões de metros quadrados de área construída para abrigar as novas residências.

 
 

Por outro lado, Souza afirmou ser fundamental que os espaços das cidades sejam repensados e se estabeleçam diretrizes para um desenvolvimento urbano sustentável, levando em consideração tanto novas moradias como a infraestrutura necessária, minimizando também os impactos socioambientais no entorno. Para Souza, será necessária tanto a forte atuação do Estado, praticando e integrando políticas habitacionais e de desenvolvimento urbano consistentes, contínuas e estruturadas, como novas iniciativas do setor privado para criar e consolidar a capacidade de produção em escala e ainda prover estratégias para o desenvolvimento sustentável das cidades, bairros e complexos urbanos. 

 

Estas foram, portanto, as principais questões que motivaram a realização deste encontro com agentes do Estado, profissionais da academia e das empresas da cadeia produtiva da construção para discutir programas, inovações, conceitos e realizações relativas à habitação econômica e desenvolvimento urbano sustentável.

As principais discussões do Encontro

 

 

 

Os programas habitacionais do governo, principalmente o MCMV, estão assegurados hoje pelo volume de crédito disponível, pelas diretrizes econômicas, de financiamento e de implantação legal de projetos, o que dá sustentabilidade aos negócios em habitação econômica e de interesse social.

Esta foi a principal afirmativa de José Urbano Duarte, vice-presidente de Governo e Habitação da CAIXA, que, analisando as diferenças do mercado imobiliário brasileiro e as diferenças da estrutura de demanda por imóveis no Brasil, em comparação com a de outras economias no mundo, acredita na sustentabilidade do mercado. 

 

Embora a participação do crédito imobiliário no PIB brasileiro seja ainda baixo (5,6%), Duarte comentou que o Brasil tem mantido um cenário de garantias para manter e até aumentar esse crédito, sendo que o perfil de financiamentos tem se ajustado à demanda: o país detém um dos mais diferenciados sistemas de alocação de funding para o crédito imobiliário do mundo; tem ampliado a atratividade de financiamentos de imóveis mais baratos e de menores taxas de juros por conta do efeito multiplicador da exigibilidade; há disponibilidade da poupança em crescimento, disponibilidade e previsibilidade do FGTS e subsídio direto via OGU/FAR. 

 

Outros fatores também levam a se acreditar na sustentabilidade do mercado: a estabilidade da relação dívida/garantia (em torno de 70%) está saudável para o sistema, e se manteve nos últimos anos de maior volume e quantidade de financiamentos; as taxas de juros têm apresentado curva decrescente; a adimplência está sob controle, sendo resultado de escolhas prudentes. 

 

Por outro lado, mudanças profundas na estrutura socioeconômica brasileira sinalizam boas perspectivas de futuro. A demanda por moradia, por exemplo, está centrada na aquisição do primeiro imóvel, ou seja, na demanda reprimida e por residência, sendo o horizonte ainda promissor em função do déficit e da demanda habitacional hoje de 6 milhões de moradias e de mais 20 milhões de moradias em 10 anos. A nova composição das classes sociais brasileiras, o desemprego em queda, a formalização em alta e o rendimento médio da população em elevação têm também levado o crédito imobiliário a se tornar um instrumento de bancarização.

 

Para Duarte, o Governo reafirma o seu compromisso com a edição do MCMV 1 e 2, cuja meta é construir 3,4 milhões de moradias até 2014, pois até agosto de 2012 entregou 1.899.704 unidades. E a Caixa, que atua em financiamentos em todas as linhas, percebe que o subsídio também tem curva acentuada de evolução, o que significa inclusão social. Os pontos críticos e os pontos de atenção para a continuidade da sustentabilidade dos programas habitacionais têm sido terreno, equipamentos comunitários e cartórios. 

 

A Caixa tem considerado todo o investimento previsto em infraestrutura, que deverá estar associado também aos programas de habitação, como: financiar projetos de infraestrutura urbana, de mobilidade urbana, saneamento, de redes de distribuição de energia, além de firmar parcerias com outros Ministérios, principalmente da Saúde e Educação, no sentido de integrar as agendas e as formas de construção.
 

Nabil Bonduki, Professor da FAU-USP, afirmou, por sua vez, que o crescimento acelerado da economia e os investimentos na área imobiliária, inclusive os feitos pelo governo federal para as classes de menor renda, tiveram também seu efeito colateral: uma alta valorização da terra urbana, que acaba provocando uma forte especulação imobiliária e anulando os efeitos de políticas habitacionais para a população de baixa renda. Para Nabil, o fato de as metas habitacionais e as grandes obras de planejamento urbano estarem destituídas de políticas mais específicas e integradas, de políticas fundiárias e de sustentabilidade, tem como consequência a expulsão dos mais pobres dos centros urbanos (não somente por via direta, com remoções de ocupação, como também indireta, com preços e custo de vida) e a falta de implantação de instrumentos urbanísticos que poderiam melhorar tanto o desempenho das cidades como sua função. Ou seja, há ausência de uma política habitacional focada nos desafios urbanos.

Nabil acredita que, por um lado, a Caixa e Ministério das Cidades têm que colocar em pauta as políticas de construções sustentáveis nas políticas municipais (induzindo-as de várias formas, seja através de incentivos ou isenção de impostos) e, por outro, os planos diretores precisam ser realmente o denominador comum para a melhoria do espaço urbano e da vontade dos moradores.
 

 

 

Os principais gargalos no desenvolvimento de sistemas construtivos inovadores e industrializados para habitação econômica e de interesse social está hoje na extensa burocracia, no demorado processo que envolve a aprovação dos novos sistemas pelos órgãos governamentais e na falta de apoio do governo a novas tecnologias.

 

Esta foi a principal conclusão dos palestrantes do segundo painel, que apresentaram três sistemas diferenciados e industrializados para o segmento econômico e de interesse social: steel frame, paredes de concreto e pré-fabricados (veja as palestras disponíveis no link abaixo).
 

Durante o debate, Ary Fonseca Jr., Diretor da Signo Engenharia, destacou a gestão como fundamental para que sistemas inovadores cumpram seu papel de dar vasão à produtividade, volume e qualidade, sendo necessário se ater de forma integrada a todas as partes do processo construtivo, do projeto, planejamento à execução, promovendo o que denomina de ‘Engenharia Integrada’.
 

Para Paulo Perez, Diretor da Saint-Gobain, ponderou que as inovações tecnológicas, a preocupação com o meio ambiente e qualidade de vida são importantes diferenciais para um empreendimento no segmento popular. Assim como é importante uma mudança de cultura do próprio usuário a cerca de novos sistemas construtivos em relação aos tradicionais, o que significa orientar de forma técnica e até cultural o usuário das unidades que irá usufruir destas novas moradias sobre as novas possibilidades e tecnologias.
 

Para Marcelo Miranda, CEO da Precon, a sustentabilidade é um diferencial que está ganhando espaço neste segmento habitacional econômico e, associada à utilização de inovações tecnológicas, tem acelerado as vendas das unidades, embora ainda não seja percebida de forma impactante pelos empreendedores, tanto do setor privado como do setor público.

 

 

 

 

Eduardo Antonio Souza Guimarães (Gerente Técnico da Rossi Residencial), Claudio Bernardes (Presidente do Secovi-SP) e Roberto de Souza debateram no terceiro painel, analisando premissas, conceitos e oportunidades para o mercado imobiliário atuar no desenvolvimento urbano de forma sustentável
 

Há cem anos, apenas 10% da população mundial vivia em cidades, hoje somos mais de 50% e, até 2050, poderemos ser mais de 75% vivendo nas páreas urbanas. Por isso, precisamos repensar nossas cidades.

 

Carlos Leite, Professor da Faculdade de Arquitetura da Universidade Mackenzie, focou sua palestra nos modelos do sec. XXI de cidades sustentáveis e inteligentes, em que as cidades se reinventam em contraposição ao esgotamento dos modelos urbanos do sec. XX. Para Leite, em um momento em que 2/3 do consumo mundial de energia se dá nas cidades, aproximadamente 75% de todos os resíduos gerados ocorrem nas cidades e há grande emissão de gases de efeito estufa, a preocupação com o desenvolvimento urbano sustentável é fundamental.
 

Segundo Leite, as metrópoles podem se reinventar de forma a serem compactas, densas, vivas e diversificadas nas suas áreas centrais, concentrando tecnologia, novas oportunidades de crescimento, gerando inovação e conhecimento em seu território, como se pode ver nos exemplos de Barcelona, Portland, Nova Iorque, Bogotá. No Brasil, um passo foi dado para o desenvolvimento urbano sustentável no final de 2011, quando estudo da Fundação Dom Cabral e Secovi-SP formulou indicadores de sustentabilidade urbana, em que 9 temas foram abordados (construção e infraestrutura sustentáveis; governança da cidade; mobilidade urbana; diversidade e acesso à moradia; oportunidades; planejamento e ordenamento territorial; questões ambientais; segurança; serviços e equipamentos) e 176 indicadores sugeridos à comunidade imobiliária e instituições governamentais.
 

Para Claudio Bernardes, Presidente do Secovi-SP, as discussões sobre desenvolvimento urbano são fruto da visibilidade dos graves problemas causados pela interferência no meio ambiente e urbano de forma não pensada e planejada ao longo das últimas décadas: trânsito, inundações, efeito estufa, degradação do solo, esgotamentos de recursos naturais, etc. Para Bernardes, as discussões passaram do enfoque apenas ambiental para novos modelos de desenvolvimento urbano, englobando questões referentes às cidades, já que as cidades hoje são chave para a estabilidade climática também. Há necessidade, no entanto, de se aprofundar a questão da sustentabilidade no desenvolvimento urbano, levando em consideração o crescimento da população, as condições para acomodar com qualidade e bem-estar essa população e a interação necessária no ambiente natural.

 

Eduardo Antonio Souza Guimarães, Gerente Técnico da Rossi Residencial, sugeriu que novo conceito a ser trabalhado é o de ‘viver em comunidade’, o que significa substituir o termo ‘bairros planejados’ por ‘comunidades inteligentes’. Antes de tudo, as comunidades devem atender às necessidades dos moradores em relação à habitação, comércio e serviços, lazer, atividades sociais, educação, trabalho, cultura, saúde, esportes. O poder público e a iniciativa privada podem garantir a qualidade do ambiente urbano, qualidade de vida e densidade urbana controlada e de acordo com a infraestrutura implantada, criando regras urbanísticas em conjunto com as comunidades, que, por sua vez, garantirão o exercício da cidadania.
 

 

 

Há um grande espaço no mercado imobiliário para os empreendimentos e produtos focados no segmento da habitação econômica e de interesse social, mas também enormes desafios no que se refere à produção em escala, inovação, qualidade, desempenho e sustentabilidade dos empreendimentos neste segmento. 

Estas foram algumas das questões apontadas no último painel pelas palestrantes Cristina Della Penna, Sócia-Diretora da Criactive, e Maria Angelica Covelo, Diretora da NGI Consultoria.

Cristina Della Penna apresentou os resultados da pesquisa e publicação ‘Tendências do mercado de habitação econômica e de interesse social’, finalizada em junho de 2012. Um dos gargalos identificados foi a dificuldade de as empresas encontrarem terrenos na malha urbana já consolidada nas cidades, pois os preços dos terrenos, com o crescimento do mercado imobiliário, têm se elevado e impedido a viabilização dos empreendimentos populares, empurrando-os para regiões afastadas e desprovidas de infraestrutura, mobilidade, serviços, equipamentos institucionais e de lazer, prejudicando sensivelmente a qualidade destes empreendimentos e a qualidade de vida de seus usuários. 

Outro aspecto relevante avaliado pela pesquisa foi a agenda sustentável das construções para este segmento, que hoje se restringe, em sua grande maioria, ao cumprimento de alguns itens previstos em leis e dispositivos municipais, mas deveria contemplar diretrizes, projetos e tecnologias focadas na eficiência energética, redução de emissões, economia e uso racional da água, utilização de materiais locais e reciclados, conforto ambiental, qualidade do ar interno, minimização de resíduos, gestão do lixo e educação ambiental. O atendimento do produto final à norma de desempenho NBR 15.575, mostrou, na pesquisa, ser ainda um tema desconhecido por boa parcela das empresas ou de difícil compreensão por outra parte delas.

Na mesma vertente, Maria Angelica Covelo, comentou que a Norma de Desempenho (que terá sua exigibilidade a partir de março de 2013, quando publicada) é, antes de tudo, uma referência para o desenvolvimento de projetos habitacionais pela cadeia produtiva da construção e também para a própria Caixa Econômica Federal e outros agentes financeiros. Essa referência, que se busca há mais de 30 anos no Brasil, é aplicável a edifícios habitacionais de qualquer quantidade de pavimentos e fundamental para o avanço na preservação da qualidade e da durabilidade das construções.

 

A Norma traz uma metodologia e diz que todos os critérios terão que ser atendidos segundo normas, leis e ensaios, inclusive estabelece métodos de medição. Para Covelo, os maiores impactos da Norma se darão provavelmente em relação aos itens de segurança e desempenho acústico, mesmo sendo mínimos os requisitos previstos, comparados a outros países.

A questão do desempenho vale para qualquer sistema construtivo, tanto para os tradicionais como para os inovadores, e, para garantir os requisitos de desempenho, terá que haver conhecimento pleno e responsabilidade de todos que fazem parte do processo de construção de um empreendimento (arquitetos, projetistas, construtoras, executores, engenheiros, etc.). Ou seja, o arquiteto tem que saber especificar de acordo, o engenheiro tem que garantir que se execute de acordo com a especificação, enfim, a responsabilidade do não atendimento aos critérios e desempenho vai ser de quem não fez a sua parte. Por isso, para Covelo, hoje, mais importante do que a própria Norma de Desempenho, é a necessária mudança do modelo mental para construir.

Ainda para Covelo, a definição de habitação econômica deveria estar totalmente atrelada ao seu desempenho e não aos seus custos de construção ou preço de venda, já que terá que beneficiar, principalmente, o consumidor. Aliás, será o consumidor um dos principais reguladores da Norma, que, a partir do seu conhecimento, poderá verificar se o empreendimento adquirido atende ou não aos requisitos de desempenho.

 

 

Os participantes do evento puderam também trocar ideias e ampliar seus contatos profissionais durante o coffee break

 

 

Responsabilidade ambiental CTE
 

O CTE providenciou a Neutralização da Emissão de Gases de Efeito Estufa desse evento. Os cálculos foram feitos pelo INSTITUTO TOTUM e o plantio das árvores será efetuado pela SOS Mata Atlântica, que provê o plantio e o desenvolvimento seguro da árvore, efetivando a real compensação das emissões, por acompanhamento e registros periódicos até os cinco anos de desenvolvimento.