Com a presença de 256 profissionais das mais significativas instituições e empresas brasileiras do setor da construção, representando 12 Estados (CE, DF, ES, GO, MG, MT, PI, PR, RJ, RN, SC, SP) e 28 cidades brasileiras, aconteceu, no último dia 3 de novembro, o Encontro sobre Tendências em Negócios Imobiliários, realizado pelo CTE — Centro de Tecnologia de Edificações.

Na abertura, Roberto de Souza, Diretor Presidente do CTE, posicionou os participantes com relação à importância deste Encontro ao reunir tantos profissionais e lideranças do setor para refletir sobre os novos desafios e perspectivas para o mercado brasileiro diante de um momento mundial tão delicado. Para esquentar a discussão, tratou de alguns pontos críticos que agora surgem no setor como reflexo da crise financeira e formulou a principal questão a ser debatida: quais os impactos e conseqüências dessa crise no mercado imobiliário brasileiro, que estava em forte expansão e crescimento nos últimos anos?

Profissionais, empresas e instituições da construção, preocupados com a crise financeira mundial, estiveram atentos às palestras que analisaram o momento econômico brasileiro e os novos desafios e perspectivas para o mercado imobiliário, além das tendências e estratégias para os negócios imobiliários.

Essas são as principais conclusões do Encontro:

1. A crise nos EUA, que se iniciou no mercado imobiliário e se tornou uma crise bancária, se alastrou por todo o mundo. Em setembro e outubro, a crise financeira internacional atingiu um nível dramático, com efeitos potenciais em todo o mundo. Há 60 dias, o mundo assiste a eventos marcantes desta crise internacional: governos e bancos centrais intervêm em bancos de investimentos, companhias de seguros e empresas de securitização e as bolsas mergulham no caos e as empresas de todo o mundo são fortemente desvalorizadas. A crise bancária mundial ainda continuará por alguns trimestres e a economia americana terá baixo crescimento nos próximos anos, levando para baixo a Europa e o Japão.

2. O Brasil será afetado pela crise, via canal de comércio e pelo fluxo de capitais, sendo que o crédito será o principal fator a abalar o crescimento econômico do País. Espera-se que a crise global atinja a economia brasileira por meio de um canal de crédito ativo, restringindo a oferta bancária, devido a uma maior escassez de recursos para captação bancária e um comportamento mais conservador dos bancos, induzido pela incerteza prevalecente. Os empréstimos externos de médio e longo prazo para o setor privado brasileiro devem somar uma queda de 52% em 2008. O PIB brasileiro esperado para 2008 é o mesmo de 2007, ou seja, 5,4%, crescimento este fundamentado no aumento da renda do trabalhador, da ocupação e do crédito ao consumidor nos últimos tempos. Porém, esta dinâmica positiva será afetada, principalmente pelo canal de crédito e a elevação da taxa Selic, e, embora o crescimento econômico deva continuar, haverá uma desaceleração, chegando-se a um patamar próximo de 3,2% em 2009. Em 2008, a inflação vai ficar próxima ao teto da meta, com IPCA de 6,5%. Já para 2009, afetada pelo balanço de efeitos deflacionários de um menor crescimento e efeitos inflacionários de câmbio mais depreciado, projeta-se uma alta de 4,8% do IPCA. A taxa de câmbio voltará a operar em patamares mais realistas, com a expectativa de R$ 1,95/US$ para este ano e R$ 1,90/US$ em 2009. A alta dos juros deverá sofrer uma parada técnica, sendo que, em um cenário mais pessimista, pode chegar até 17,0%, como razão da forte depreciação cambial.

3. O setor da construção tem sido um dos mais dinâmicos da economia, em função, principalmente, do impulso vindo do segmento imobiliário (habitacional, comercial e industrial) e da expansão de crédito. Exatamente por isso a crise atual afetará o setor tanto pelo lado da oferta quanto pelo da demanda. O enxugamento da liquidez vai restringir o giro das empresas e pode comprometer novos lançamentos e mesmo alguns empreendimentos já lançados. O cenário externo também restringe a entrada de capital internacional no setor. O cenário de elevação da incerteza “afasta” pretensos mutuários em função do risco de menor atividade econômica e menor nível de renda e emprego. Ainda assim, as perspectivas para a massa de renda são muito positivas: 6,6% para 2008 e 4,5% para 2009. O emprego deve crescer moderadamente e a previsão de ocupação é de 37% em 2008 e 27% em 2009. O ICC, que mede a produção de insumos para a construção, previsto para 2008 é de 119.71, com variação de 8,4%, e em 2009 de 124.46, com variação de 4.0%. Mesmo com este cenário mais restrito, em comparação com o cenário internacional, existe grande espaço para crescimento do crédito imobiliário. Como a maior parte dos recursos vem da exigibilidade sobre saldo de poupança, prevê-se fechar o ano de 2008 com 31,699 bilhões, com variação de 73%, e, em 2009, com 39,982 bilhões, com variação 26.1%. O cenário projetado para setor da construção está pior em relação a algumas semanas atrás, com fortes restrições de crédito, mas a forte dinâmica do setor imobiliário tende a ser recuperada com o fim do período mais agudo da crise. E o horizonte de estabilidade favorece assunção de compromissos de longo prazo.

Jorge Luiz de Souza Arraes (FUNCEF), Amaryllis Romano (Tendências Consultoria Integrada), Ronaldo Fragoso (Deloitte Brasil), Luiz Rogelio Rodrigues Tolosa (Company S/A) e Roberto de Souza (CTE), debatem sobre o tema do primeiro painel do Encontro: as perspectivas e desafios do mercado imobiliário brasileiro no momento atual.

4. A estabilização brasileira é recente (apenas 14 anos de inflação baixa e 6 anos de câmbio flutuante) e a continuidade deste processo é muito importante para a expansão das atividades dos diferentes setores. Em uma perspectiva de médio prazo, a continuidade do cenário macroeconômico relativamente favorável fará com o crédito se expanda a taxas robustas, como é característico do aprofundamento financeiro pelo qual passa o País. A principal dúvida é com relação à extensão da crise e o timing destes efeitos sobre o mercado de crédito brasileiro. Na outra ponta, a demanda por crédito de empresas e famílias tende a ser influenciada pelo ambiente mais incerto, intensificando os efeitos contracionistas da piora das condições dos empréstimos, que seguirão mais caros e sem grandes expansões nos prazos, e do menor ritmo da atividade econômica. Com uma atuação mais conservadora por parte dos bancos em um ambiente de liquidez comprometida pelo quadro externo desfavorável, os estoques de empréstimos para pessoa física e jurídica cresceriam bem menos em 2008 e 2009. O BC tomou uma série de medidas para atenuar os problemas de liquidez no mercado bancário: aumentou a dedução dos recolhimentos adicionais e postergou o cronograma de elevação progressiva da alíquota sobre os depósitos de leasing; liberou parte dos recolhimentos compulsórios sobre depósitos a prazo para a compra de carteira de pequenos bancos; aumentou a dedução dos recolhimentos compulsórios sobre os depósitos a prazo e reduziu as alíquotas dos recolhimentos adicionais de depósito a prazo e à vista; reduziu as alíquotas dos recolhimentos adicionais de depósito a prazo e à vista; estabeleceu critérios e condições especiais de avaliação e aceitação de ativos garantidores no redesconte e em operações em moeda estrangeira (carteira de ativos de instituições financeiras); autorizou o BB e CEF a comprar participação acionária em empresas de construção civil. Essas medidas governamentais são positivas e ajudam a combater a restrição de crédito no mercado imobiliário do Brasil, mas precisam ser “testadas”.

5. Os fundos de pensão brasileiros podem se tornar elementos de provisão de investimentos para o setor, desde que algumas restrições legais sejam removidas e seja alterada a atual regulamentação dos fundos (resolução do CMN) que os impede de incorporar, comprar terrenos, participar de SPEs, assim como participar em um empreendimento com mais de 25%.

6. A governança corporativa e a gestão de riscos devem ganhar corpo tanto no mercado financeiro como no mercado imobiliário, pois passam a ser elementos chave de monitoramento das empresas pelos investidores. Diante do cenário atual internacional, irão surgir novos requisitos para o mercado e para as empresas, a fim de identificar, avaliar e gerenciar riscos, como: maior transparência e divulgação ao mercado (SEC); aumento de responsabilidade e penalidades aos executivos; valorização de ações e reporte relativos à responsabilidade socioambiental; maior atenção das Agências de Rating; pressão por melhoria dos resultados (redução de custos e otimização de resultados); ambiente mais regulamentado e complexo (ex: Sarbanes-Oxley/AS.5); crise econômica internacional e instabilidade dos mercados gerando grande restrição de crédito; perdas financeiras acentuadas de grandes grupos econômicos (financeiros e não financeiros); exigência na melhoria dos instrumentos de Governança Corporativa e a necessidade de um processo de Gestão de Riscos. Os principais riscos do setor imobiliário hoje são: disponibilidade de capital; queda da demanda, variação cambial/custo de matéria-prima; mercado (concorrência e capacidade de construção); regulamentações e aspectos tributários; meio ambiente, saúde e segurança (atendimento a legislações específicas); trabalhista (relações trabalhistas). Como responder a estes riscos e minimizar os seus impactos? Através da adoção de boas práticas de governança corporativa e da implementação de uma gestão integrada de riscos.

Luiz Turano (Oficina Interativa), Luis Fernando Dias (Grupo Empresarial Capuche), Odair Senra (Gafisa), Meyer Cohen (Even Vendas) e Roberto de Souza (CTE) debatem o tema do segundo painel do Encontro: estratégias de produtos e força de vendas no mercado imobiliário atua.

7. Todo este cenário de crise financeira provocou alto impacto no valor das ações das empresas inclusive as do setor da construção. Acompanhando o caos financeiro, as ações das empresas do mercado imobiliário, que já vinham derretendo, caem ainda mais. Há companhias que hoje valem 10% do que valiam no início do ano. Um estudo recente da Economática (Base 27/10) mostra que o valor de mercado das principais empresas que têm ações negociadas na Bovespa caiu pela metade desde o início do ano. As 330 empresas de capital aberto da Bovespa valiam R$ 2,1 trilhões no final de 2007 (US$ 1,1 trilhões), mas caíram até R$ 1 trilhão (US$ 450 bilhões no câmbio atual): uma perda de 50%. Destes 50% de perda do Ibovespa, 38% referem-se a outubro. No período (set/out) o valor das empresas foi reduzido em quase R$ 380 bilhões (US$ 170 bilhões). O grupo de 30 empresas do setor de construção foi o mais atingido em termos percentuais, com queda de 72,3% em seu valor de mercado, de R$ 53,1 bilhões (US$ 30 bilhões) para R$ 14,7 bilhões (US$ 6,4 bilhões) no período, tendo empresas com desvalorização maior que 90%.

8. O principal impacto da crise no mercado imobiliário deve ser a redução do ritmo de crescimento do mercado que vinha acelerado (30% ao ano) e, com certeza, deve cair a patamares significativamente menores.

9. A restrição de crédito, que já atinge todos os segmentos da economia, vem chegando também ao mercado imobiliário. Empréstimos à produção antes abundantes e que chegavam a 90% do custo da obra, a taxas competitivas, tendem a escassear e devem chegar ao patamar de 60% do custo da obra, com aumento das taxas de juros e maior nível de exigência por parte dos bancos na análise dos empreendimentos.

10. A restrição de consumo também é fato consumado, devido à insegurança psíquica gerada nos consumidores e aos aumentos da taxa de juros de financiamento do crédito imobiliário que devem ocorrer a partir de agora. Ressalta-se que a CAIXA ECONOMICA FEDERAL e o BANCO DO BRASIL não alteraram suas taxas de empréstimo ao cliente final.

11. Nas empresas incorporadoras e construtoras já se observa movimento de redução de compras de terrenos e lançamentos, com revisão das metas anuais de VGV. Estas mesmas empresas estão em busca de reforço de caixa para viabilizar suas operações – as obras já lançadas e os empreendimentos futuros. Algumas já estão vendendo parte de seu land bank e realizando operações de crédito junto a bancos e fundos de investimentos.

Os participantes puderam assistir às oito palestras técnicas, debater as principais questões abordadas nos painéis temáticos e aproveitar os intervalos para trocar idéias e fazer seu “network”.

12. Nessa direção deve ocorrer a adoção de novas prioridades na aplicação de recursos, focando parte significativa do caixa para concluir obras em andamento. Deve também ocorrer revisão nos segmentos de atuação com desaceleração dos lançamentos de produtos com grande oferta no mercado.

13. Outro ponto de revisão na gestão das empresas deve atingir o sistema de remuneração variável, alicerçado em planos de metas e bônus. Com certeza estes valores devem diminuir e chegar a patamares mais realistas dos que vinham sendo praticados. Tudo indica também que os salários se posicionem em níveis mais realistas e deve ocorrer um enxugamento nas equipes de novos negócios e incorporação, à medida que as metas de lançamentos se reduzem.

14. No processo de incorporação deve ocorrer uma maior profissionalização, de forma a adotar pesquisas de mercado para definir segmentos de atuação, identificar necessidades do cliente, avaliar corretamente o preço de terrenos e definir produtos, assim como realizar estudos de viabilidade dinâmicos, procurando-se minimizar riscos para a tomada de decisão de lançamento de novos empreendimentos.

15. Quanto ao marketing e vendas, o setor tende também a profissionalizar esta atividade de forma a capacitar e fidelizar corretores, criando força de vendas próprias, combinadas com a força de vendas de imobiliárias já atuantes no mercado. O marketing e vendas via WEB deve também se ampliar com o desenvolvimento e adoção de ferramentas e aplicativos de Internet e capacitação dos corretores de forma a que consigam gerenciar esta informação digital.

16. Na gestão empresarial o foco nos resultados e na lucratividade deve ser perseguido de forma mais contumaz, pois é necessário blindar as empresas perante o ambiente conturbado, assim como gerar dividendos para os acionistas que perderam muito com a desvalorização das ações. A competição entre empresas e produtos imobiliários deve naturalmente se acirrar com a restrição de mercado e é muito provável que se acelere o processo de fusões e aquisições entre as empresas de capital aberto, levando a uma consolidação do mercado em grandes empresas.

17. Neste quadro, há espaço no mercado para as empresas altamente profissionalizadas e que já vinham fazendo seu dever de casa em termos de governança e gestão corporativa, gestão de riscos, sustentabilidade, gestão financeira, gestão de processos, tecnologia de projeto e construção, planejamento e controle de obras, qualidade e segurança, tecnologia da informação, desenvolvimento de produtos, pesquisa de mercado, marketing e vendas. Como em toda crise há um enorme campo de oportunidades surgindo, podemos aproveitar o momento para redesenhar empresas e negócios, promovendo as bases para um desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário. O setor tem competência para tal.





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