Inspeções técnicas garantem qualidade real do empreendimento

As inspeções antes da vistoria de entrega de um empreendimento são essenciais para obtenção da satisfação do cliente, do aumento da qualidade real do empreendimento e da redução de problemas de manutenção pós-entrega.

Ao oferecer às empresas incorporadoras e construtoras o produto de consultoria “Inspeção Final de Empreendimentos”, o CTE desenvolveu metodologia específica para as inspeções técnicas e adquiriu grande experiência neste assunto. Acompanhe a entrevista de Marco Aurélio Guerra, Consultor da Unidade de Consultoria Empresarial do CTE, sobre os critérios e a importância do planejamento dessas inspeções, o relacionamento entre as partes interessadas e os resultados que as inspeções geram, principalmente quando a avaliação é feita da perspectiva do usuário final, segundo uma visão externa, isenta e altamente especializada sobre a qualidade do produto final.

Como devem ser realizadas as inspeções de um empreendimento que está prestes a ser entregue? Quais os principais passos e critérios para a verificação de itens de uma obra que está praticamente finalizada?

Antes de iniciarmos as inspeções no empreendimento, temos que planejar todas as atividades envolvidas neste projeto, considerando os prazos de entrega das unidades aos clientes, a programação da limpeza final da obra, a duração dos eventos (inspeções, reuniões e elaboração de relatórios), o tempo necessário para a construtora corrigir as falhas detectadas e os recursos necessários e disponíveis (consultores que farão as inspeções, equipe da construtora que acompanhará as vistorias, etc.). Este cronograma deverá ser aprovado entre as partes.

A primeira atividade realizada é a reunião de início do projeto na obra com as partes envolvidas (construtora, incorporadora, administradora ou cliente final) para validação dos padrões de inspeção e de relatório, bem como a apresentação da equipe responsável pelas inspeções. Neste momento, são apresentados todos os critérios adotados para inspeção e recebimento dos serviços. Todas as divergências observadas entre as partes, principalmente as relacionadas aos itens de acabamento, memorial descritivo, condições da unidade para realização da inspeção, ou de outros itens que possam gerar dúvidas, devem ser esclarecidas antes de iniciar as inspeções.

Para condução desta reunião inicial, é imprescindível que a equipe responsável pela inspeção faça uma análise prévia dos projetos e memoriais descritivos das unidades tipo e das áreas comuns.

Um plano de comunicação também deve ser definido, considerando as mensagens, informações e registros gerados no projeto (relatórios, comunicação entre as partes, etc.), seu fluxo (origem, emissor e receptor), veículo (eletrônico e físico) e as pessoas com responsabilidades no processo. A forma de identificação, armazenamento, controle e proteção dos documentos e registros gerados (cronogramas, check-list, atas e relatórios) também devem ser definidas nesta etapa do projeto.

Para gerenciar a realização das atividades (inspeção, reinspeção, elaboração e envio de relatórios, data de entrega ao cliente, horas dos consultores alocadas e medição financeira do projeto), o coordenador do projeto deve utilizar uma planilha de apoio para este controle.

Após todas essas definições, iniciam-se as inspeções das unidades e demais áreas, conforme cronograma estabelecido e aprovado, com o propósito de identificar eventuais não conformidades e problemas relacionados à qualidade final das unidades (pavimentos tipo) e áreas comuns (térreo, subsolos, halls, escadaria e cobertura).

Para realização das visitas, o consultor utiliza um check-list específico para registrar as não conformidades do serviço por apartamento ou área, ambiente e local. Neste formulário, as falhas já possuem uma nomenclatura e classificação padronizada, visando à organização destes dados para a elaboração dos relatórios e, posteriormente, à análise estatística destas não conformidades por serviço.

Na elaboração do relatório, as não conformidades são apresentadas de forma agrupada por ambiente e são também inseridas fotos para ilustrar as falhas identificadas. Os relatórios elaborados devem ser analisados e validados pelo coordenador do projeto antes do envio ao cliente, lembrando que o prazo acordado entre as partes para envio do relatório deve ser respeitado.

Após o recebimento do relatório, a construtora realiza as correções necessárias na unidade ou na área inspecionada, e informa a consultoria sobre a data de reinspeção, confirmando a data acordada anteriormente ou, em virtude da gravidade das falhas, reprograma esta nova data. Então, realiza-se a reinspeção da unidade com base nas ocorrências identificadas na inspeção e gera-se o relatório com as pendências ou com o aceite da unidade. Neste momento, a unidade (ou área) está liberada para entrega ao cliente final.

Quais os principais produtos executados que devem ser verificados? Há algum tipo de prioridade na avaliação dos diversos produtos ou serviços realizados?

As atividades da inspeção abrangem as verificações visuais de acabamento, lay-out de plantas e limpeza final dos serviços executados, acabamento e funcionamento das esquadrias. Também são observados o funcionamento básico de instalações elétricas e hidrossanitárias.

Os serviços avaliados nas unidades são: revestimentos internos e externos, instalações hidráulicas, elétricas, forros, pintura, louça, bancadas, metais, esquadrias de madeira e metálicas.

No caso das unidades personalizadas, é verificado também o atendimento das modificações previstas nos projetos de personalização, incluindo existência de instalações, como churrasqueira, ar condicionado e aspiração central.

Neste trabalho específico não são inspecionados o funcionamento de equipamentos que requerem comissionamento para verificação da sua correta instalação (bombas, ar condicionado, etc.). Também não são inspecionados os diâmetros das tubulações dos sistemas prediais e nem avaliada a compatibilidade dos projetos.

Quanto à prioridade na avaliação dos serviços, todas as não conformidades devem ser identificadas nos relatórios e tratadas pela construtora, independente da prioridade e gravidade. Em alguns casos, na reunião de validação dos critérios de inspeção, o cliente, com base em seu histórico de reclamações de clientes (nas fases de entrega e de uso da edificação) e nas particularidades do empreendimento, solicita um rigor maior na avaliação de determinado serviço (mármore, esquadrias, portas, caimento de piso, etc.).

Como são verificados os itens não visíveis aos olhos do usuário final? São esses os itens que mais geram problemas na manutenção pós-entrega do empreendimento?

Na fase de inspeção final, a avaliação destes itens é limitada à análise documental dos laudos de ensaios realizados (concreto, aço, bloco de concreto estrutural, argamassa, graute, prismas oco e cheio, revestimento da fachada, testes de pressurização das instalações, aterramento, etc.) e dos registros de inspeção dos serviços.

Estes itens não visíveis podem ser verificados sobre todos os aspectos (especificação, atendimento de projeto, execução, etc.) na fase da execução da obra, durante as visitas técnicas do programa QRO (Qualidade Real de Obra) que o CTE também oferece.

Questões relacionadas ao conforto térmico e acústico das unidades, que são relacionadas principalmente à concepção dos projetos de estrutura, vedações e revestimentos e especificações dos materiais e das esquadrias, não estão no escopo dos trabalhos desta inspeção final. Entretanto, a falha de execução destes sistemas (como, por exemplo, a presença de fresta em porta, um problema que afeta diretamente o desempenho acústico do ambiente) pode ser identificada nesta inspeção.

Problemas de caimento em áreas frias, funcionamento de esquadrias, fixação de bancadas, placas cerâmicas com falha de aderência, entre outros, são exemplos de problemas que geram manutenção pós-entrega que podem ser identificados facilmente na inspeção final.

Quais os principais recursos hoje utilizados para esta inspeção? Há já compatibilidade com as áreas de Tecnologia da Informação?

Atualmente é utilizado um check-list padrão e planilha de Excel com macro para gerar os relatórios por unidade e consolidado do projeto com a análise estatística e classificação das principais falhas por serviço.

Está sendo desenvolvido, em parceria com o AutoDoc, sistema similar ao aplicativo existente FVSWeb, para apontamento das inspeções via palm/celular e divulgação de relatórios via web.

Como as empresas podem analisar os problemas encontrados nas inspeções finais para que ações corretivas se tornem medidas efetivas no futuro e não voltem a ocorrer em outros empreendimentos?

A análise do relatório estatístico consolidado do projeto permite identificar a natureza das principais falhas e investigar a causa respectiva das não conformidades (falha no projeto, falha na contratação, falha na execução, falha de inspeção, especificação do material inadequado, preservação de serviços acabados, etc.). Após a investigação da causa, a empresa define a ação corretiva adequada para sanar o problema (revisão de check-list de análise crítica de projeto, revisão de modelo de contrato, revisão de PES, revisão de FVS, revisão do manual de cargos, treinamento de equipe, etc.).

Desta maneira, as informações geradas nesta fase de entrega da obra retroalimentam o sistema de gestão da qualidade da construtora, promovendo a melhoria contínua.

Quais os cuidados ou procedimentos que as empresas podem adotar para evitar tantas não conformidades ao final da obra?

Nas inspeções que realizamos, percebemos que a grande maioria das não conformidades detectadas seria evitada se as empresas controlassem rigorosamente a inspeção e liberação plena dos serviços (sem problemas de terminalidade), evitassem a sobreposição de equipes no mesmo local de trabalho (apartamento ou pavimento) e, principalmente, preservassem os serviços acabados.

A execução da edificação deve ser realizada como uma linha de produção sequencial, como em uma indústria de produtos seriados. Um determinado serviço não deve ser iniciado antes da completa execução e liberação do serviço anterior. Seguindo este princípio, todos os projetos elaborados, o planejamento da obra e a logística de suprimentos devem ser concebidos para permitir que cada etapa de execução da obra realmente seja finalizada antes do início da fase posterior.

* Marco Aurélio Guerra é Engenheiro Civil e especialista em Administração de Empresas para Engenheiros e Arquitetos pela FAAP – Fundação Armando Álvares Penteado. Mestre em Habitação: Tecnologia em Construções de Edifícios pelo IPT – Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo. Auditor líder pela Fundação Carlos Alberto Vanzolini nas normas ISO 9001, ISO 14001 e OHSAS 18001.