Notícia | 28/07/2010

Até maio, as fusões e aquisições no mercado imobiliário eram tema adormecido. Nenhuma operação de vulto havia sido realizada no ano. Foi então que, no dia 4 daquele mês, a PDG Realty anunciou a aquisição da Agre, com base em troca de ações. Com o negócio, a empresa chegou a um valor de mercado de aproximadamente R$ 9 bilhões, praticamente empatando em tamanho com a líder Cyrela.

A operação bilionária reavivou as discussões sobre a intensidade e os rumos do processo de consolidação das empresas do mercado imobiliário brasileiro, movimento iniciado há aproximadamente três anos. De acordo com a Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais), em 2007 foram 11 fusões envolvendo empresas de capital aberto do setor de construção, com o valor de R$ 2,8 bilhões.

No ano seguinte, o movimento continuou com sete fusões, com o valor de R$ 2,3 bilhões. Em 2009, em plena crise do mercado financeiro, mas ao mesmo tempo com boas perspectivas de crescimento do setor, foi batido o recorde em valor, com R$ 4,5 bilhões, em seis operações. No ano passado, o setor representou 8,22% do total de fusões e aquisições que ocorreram no Brasil, patamar que se manteve relativamente estável nos três anos pesquisados pela Anbima.

Em 2010, de acordo com o estudo, ocorreu apenas um negócio no setor, a transação PDG-Agre. Já a consultoria PricewaterhouseCoopers (PwC) fez um levantamento no qual trabalha com um conceito ampliado, que leva em conta a aquisição de participações controladoras, compras de participações não-controladoras, fusões, incorporações e cisões, e não apenas para as empresas de capital aberto. De acordo com o estudo, desde o início do ano ocorreram dez transações no setor de construção civil, somando-se todas as modalidades mencionadas. Os dados são referentes ao primeiro quadrimestre.

Existem vários motivos para as aquisições. No caso da PDG, a empresa espera, com a compra da Agre, diversificar sua atuação, antes concentrada no segmento popular, passando a atuar com mais força na construção para a classe média. Outro propósito foi a expansão de sua base geográfica. "Quem compra pega uma linha de negócios que não tinha, pode ganhar com escala, banco de terrenos ou expertise.

Além disso, algumas empresas são pressionadas para não manter o capital parado - tem que rodar", afirma Roy Martelanc, professor de finanças da FEA-USP (Faculdade de Economia e Administração da Universidade de São Paulo) e coordenador do curso de pós-graduação em negócios do mercado imobiliário da FIA (Fundação Instituto de Administração). Martelanc adverte, no entanto, para o que chama de "maldição do vencedor", que é quando a empresa compradora se empolga e não avalia de maneira adequada os riscos ou os benefícios da aquisição para os negócios.

O mercado vive em 2010 uma grande expectativa sobre o aumento dos negócios voltados para a população de renda média e baixa, impulsionado pelo programa Minha Casa, Minha Vida do Governo Federal. E as fusões e aquisições a partir de agora devem levar em conta esse segmen­to na hora das definições estratégicas. "Quando falamos do segmento de baixa renda, cada metro quadrado a mais é importante para oferecer moradia digna, numa circunstância que muitas empresas não estavam acostumadas", diz João da Rocha Lima Júnior, consultor e coordenador do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP.

"Nesse caso, a exceção de mercado é pelo custo e o lucro está no volume. As empresas têm que conviver com o seguinte problema: continuar atuando na média renda, e ao mesmo tempo fazer duas, três mil casas de uma vez para a baixa renda", afirma. A resposta para esse desafio, de acordo com Acácio Alves, sócio da V2 Finance Viability & Value, pode estar numa nova rodada de fusões, principalmente com empresas de médio porte fora dos eixos tradicionais de desenvolvimento do Sudeste.

"As empresas podem crescer de maneira orgânica, mas a velocidade com as fusões é muito mais rápida", afirma - destacando ainda que essa estratégia é mais relevante para o segmento de habitações populares. "As empresas do Nordeste, por exemplo [região], que está crescendo muito, conhecem suas áreas, seus públicos, e com isso agregam valor à empresa compradora", diz.

Num cenário em que os terrenos disponíveis nas grandes cidades estão ficando cada vez mais escassos, o negócio passa a ser mais interessante, na medida em que as grandes compradoras entram com capital e as menores - até mesmo sem vender a totalidade de suas ações - podem oferecer terrenos bem localizados. Para Martelanc, os terrenos se tornaram escassos a partir dos movimentos financeiros dos anos recentes, o que fez os preços subirem. "As empresas que lançaram ações ficaram capitalizadas e conseguiam comprar terrenos com dinheiro. Mas agora as permutas por apartamentos estão voltando", diz.

A dinâmica do mercado de construção no Brasil também pode atrair ainda mais a atenção de investidores estrangeiros. De acordo com Acácio Alves, "há interesse nas perspectivas de crescimento da economia brasileira enquanto os negócios nos países desenvolvidos continuam fracos". Martelanc prevê já para o segundo semestre deste ano, ou para o ano que vem a retomada do lançamento de ações. "Se não houver alguma nova notícia catastrófica na Europa, e com os Estados Unidos saindo da crise, a tendência é o capital internacional retornar aos poucos, o que permite que novas emissões sejam feitas; até mesmo porque o dinheiro levantado na onda de abertura de capitais de alguns anos atrás já foi investido", completa.

Nos últimos anos, uma série de empresas da área da construção buscou na bolsa de valores capitalização para novos investimentos. A Bovespa tem hoje 22 empresas listadas no segmento, com valor de mercado de R$ 46,4 bilhões. Há cinco anos eram apenas oito as empresas do setor na Bolsa, com valor de mercado de apenas R$ 1,03 bilhão: um salto gigantesco num período relativamente curto. O segundo momento desse movimento tem sido, de acordo com especialistas, a consolidação do mercado por meio de fusões e aquisições.

Para João da Rocha Lima, a grande movimentação de abertura de capitais nos últimos anos foi o que ele considera "um ciclo de euforia, quando se achava que os valores seriam sempre para cima". Naquele clima, de acordo com Lima Júnior, houve uma gigantesca injeção de capitais para as construtoras. "Elas ficaram na média quatro vezes maiores, e algumas delas chegaram a crescer até 12 vezes de tamanho em uma só tacada", afirma. O problema nos meses seguintes foi transformar as expectativas em empreendimentos, e algumas empresas passaram a se deparar com problemas administrativos e gerenciais decorrentes desse crescimento repentino.

"Foram cerca de R$ 20 bilhões em dinheiro novo para dentro do sistema, e não havia estruturas disponíveis para lidar com isso no ambiente das empresas. O processo de profissionalização é gradual", diz. Após o período de efervescência da abertura de capitais, a crise financeira mundial de 2008-2009 contribuiu para derrubar o valor dos ativos recém-lançados no mercado. E o setor de construção não ficou de fora. Acácio Alves comenta: "A onda de 2007 não voltará mais, até mesmo porque muito mau negócio foi feito".

O mercado passou então a depurar as empresas que conseguiram se adaptar à nova realidade. "Começaram a vir os balanços fracos e a decepção dos investidores em algumas empresas que não sabiam lidar com a situação, mas sobraram no mercado aquelas mais estruturadas, que tinham capacidade de comprar", diz Lima Júnior. Roy Martelanc é ainda mais direto: "Quando está sobrando dinheiro, tudo vai bem, mas as crises separam os adultos das crianças", diz.

· Aquisição de participações controladoras - O comprador obtém o controle da empresa. Enquadram-se nessa categoria as transações de compra de 100% das ações, de uma participação majoritária (maior do que 50%, mesmo que por apenas uma ação), participações adicionais que transferem o controle para o comprador (por exemplo, um acionista que já possui 30% ao comprar uma participação adicional de 21%), ou qualquer outra transação em que fique explícito que o controle foi transferido para o comprador.

· Compra de participações não-controladoras - O controle da empresa não é transferido junto com as ações - tipicamente, são transações menores do que 50% do capital.

· Joint venture - É um empreendimento de dois ou mais sócios em uma nova empresa, sendo que os sócios continuam a existir com suas operações independentes.

· Fusão - É quando duas empresas juntam suas operações e deixam de existir isoladamente, dando origem a uma terceira nova empresa.
n Incorporação - Acontece quando uma empresa absorve as operações de outra, que deixa de existir.