Cenário ainda é de desafios para incorporadoras

Depois de mais um trimestre de resultados ruins e piores do que o mercado esperava, com nova rodada de revisão de orçamentos, redução de margens, consumo elevado de caixa e queda de lançamentos e vendas, o setor de incorporação tem, pelo menos, mais dois trimestres de desafios pela frente para que as empresas em situação mais complicada consigam, de fato, colocar a cabeça para fora d´água.

As incorporadoras têm se empenhado em fazer o dever de casa ao revisar orçamentos e reduzir o volume de operações, mas a melhora do desempenho ainda depende de fatores como cumprimento dos prazos de entrega e repasses dos recebíveis dos clientes para os bancos. “As empresas continuarão arrumando a casa, no segundo semestre. Pode haver novas demissões e continuidade da queda dos lançamentos”, diz um analista que acompanha o setor.

Para as empresas que tiveram de reorçar seus custos, as margens ainda continuarão a refletir o impacto negativo dessas revisões, principalmente no terceiro e quarto trimestre de 2012. A expectativa é que as revisões de orçamento em grandes proporções já tenham sido feitas, mas surpresas ainda podem ocorrer, pois muitos empreendimentos estão em fase final de obras, momento em que fica claro se o custo estimado corresponde ao real.

À medida que os projetos das safras antigas, com menor rentabilidade e mais problemas de orçamento, forem entregues, as margens tendem a aumentar.

No segundo trimestre, a PDG Realty fez revisão de orçamento de R$ 478 milhões e registrou margem bruta negativa de 19,4%. O ajuste de custos da Brookfield Incorporações foi R$ 316,9 milhões, e a margem bruta da companhia foi de 29,3%, também negativa. A Tecnisa ajustou seus orçamentos em R$ 77,9 milhões, e sua margem bruta caiu 12,4 pontos percentuais, para 17,1%. A revisão de custos da Rossi foi de R$ 51 milhões, e a margem bruta encolheu 9,9 pontos percentuais, para 20,9%. A Viver Incorporadora registrou estouro de orçamento de R$ 17 milhões, e margem bruta de 5%.

“Os problemas de execução continuam, com projetos atrasados, ficando mais caros”, diz o analista de construção civil da BES Securities, Eduardo Silveira. O analista ressalta que o segundo semestre será “muito desafiador” para as incorporadoras. A PDG, por exemplo, precisará entregar 18 mil unidades para cumprir o ponto mínimo de sua meta de 28 mil unidadades a 30 mil unidades para o ano.

Ajustes de custos somados a atrasos na conclusão de empreendimentos – a maior parte dos recursos é recebida no pós-chaves e, conforme a demora da entrega, as empresas têm de pagar multa aos clientes -, e a prazos para repasses de clientes maiores que os projetos têm resultado em consumo de caixa superior ao estimado.

Com isso, para boa parte das empresas, foi adiado o momento em que o caixa operacional vai se tornar positivo, ou seja, quando a entrada de recursos superará o desembolso com atividades de incorporação. No jargão do setor, demorará mais para o “dinheiro começar a voltar”.

Outro efeito do maior consumo de caixa é o aumento do endividamento. A relação entre dívida líquida e patrimônio líquido da Brookfield saltou para 110,6% no segundo semestre, ante 85,6% no primeiro semestre. O indicador da Rossi aumentou de 67,9% para 83,8%. Para a PDG, a relação entre dívida líquida e patrimônio líquido passou de 55,7% para 65,6% e, para a Tecnisa, de 70,9% para 82,1%. Vale lembrar que parte das dívidas das companhias resulta do financiamento à produção.

Já se espera, no mercado, que novas operações de aumento de capital possam ser anunciadas. Durante a divulgação de resultados, a Brookfield informou que fará capitalização, por meio de emissão privada de ações, no valor de R$ 400 milhões, operação que terá suporte do acionista controlador, a Brookfield Asset Management. O processo de aumento de capital da PDG em até R$ 799,9 milhões, proposto pela Vinci Partners, está em curso e será concluído até o fim deste mês.

Com menos caixa, mais difículdade de aprovação de projetos e prioridade da venda de estoques, as incorporadoras vêm reduzindo lançamentos desde o início do ano. Na divulgação dos respectivos balanços, Brookfield, Rossi e Tecnisa reduziram a meta do Valor Geral de Vendas (VGV) a ser lançado em 2012. PDG havia informado corte na projeção de lançamentos ao divulgar a prévia dos resultados operacionais.

No segundo semestre, os lançamentos poderão aumentar em relação à primeira metade do ano, mas não se espera que o setor volte a cresce ante 2011. “O pico do setor em termos de lançamentos foi no ano passado”, diz o analista do setor imobiliáio da CGD Securities, Flávio Conde.

Diante do encolhimento dos lançamentos do setor, da decisão de boa parte das incorporadoras de reduzir sua atuação geográfica e da necessidade de caixa, algumas empresas têm vendido terrenos. No segundo trimestre, a comercialização de áreas contribuiu para a melhora dos resultados da Rodobens Negócios Imobiliários e da Gafisa.

A venda de terrenos pela Rodobens contribuiu com R$ 23 milhões do lucro líquido de R$ 31,82 milhões obtido pela companhia no trimestre.Paraa Gafisa, a receita de venda de terrenos somou R$ 97 milhões, com lucro bruto de R$ 5 milhões. A empresa ainda tem áreas à venda. A Viver está negociando a venda de terrenos que possui no projeto Lagoa dos Ingleses, em Nova Lima (MG), com o objetivo de fazer caixa. Atualmente, as áreas da Viver na Lagoa dos Ingleses correspondem a 50% do VGV do seu banco de terrenos.

Um dos riscos para o setor são os distratos, ou seja, a ruptura dos contratos de venda de imóveis, neste momento, de grande concentração de entregas.

Na avaliação do mercado, as incorporadoras, com exceção da Rossi, foram mais transparentes na abertura de informações de seus balanços nessa temporada em relação à divulgação dos resultados do primeiro trimestre. Até o fechamento desta edição, a Rossi não tinha divulgado as informações trimestrais completas, acompanhadas do relatório de revisão especial dos auditores. Ao divulgar o balanço preliminar, a Rossi informou que os resultados auditados sairão nos próximos dias.

Os resultados de empresas como Cyrela Brazil Realty, EZTec e Helbor agradaram ao mercado, mas a surpresa positiva ficou por conta da Gafisa, que gerou caixa, obteve lucro líquido, elevou sua receita e melhorou a margem bruta e a relação entre dívida líquida e o patrimônio líquido.

Chiara Quintão

Fonte:www.valor.com.br/empresas/2792904/cenario-ainda-e-de-desafios-para-incorporadoras